Cambia tu hipoteca y ahorra

Si compraste tu casa a crédito y las condiciones actuales del mercado son mejores que cuando adquiriste el financiamiento o simplemente estás buscando una tasa menor, puedes subrogar 】(擔保人代償債務後)取代(債權人) o sustituir tu hipoteca y pagar menos por tu propiedad.
La subrogación permite a los acreditados cambiar de institución financiera para obtener una tasa menor o mejorar el plazo de su financiamiento, de acuerdo con expertos.
Esta opción es posible desde 2003 gracias al artículo 15 de la Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado que establece la subrogación del Acreedor, o sea sustituir a la entidad acreedora en un financiamiento por otra.
Ello tiene como objetivo fomentar la competencia entre los oferentes, ya que el cliente puede cambiar su crédito a un banco distinto que ofrezca mejores condiciones de pago y beneficiar sus finanzas personales, de acuerdo con la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef).
"Esta opción es una oportunidad para el acreditado, pero no es un producto popular debido a la poca información que tienen los usuarios y los trámites derivados del cambio", dijo el director de Crédito al Consumo de Scotiabank, Ricardo García Conde.
Uno de los principales obstáculos es que es necesario hacer una nueva escritura pública, ya que la casa queda como garantía y por lo tanto requiere una doble inscripción en el registro popular: una para cancelar la hipoteca anterior y otra para acreditar la nueva.
A este proceso, que puede tardar entre 15 y 20 días hábiles, debe sumarse el gasto de escrituración y los gastos del notario, que en promedio oscilan en 20,000 pesos.
Además el deudor debe pagar en la mayoría de los casos la comisión por apertura, que es de 2.5% sobre el monto del crédito.
"Lo principal es comparar el esquema actual contra el que se planea cambiar, tomando en cuenta el importe de las mensualidades, las comisiones, el plazo a pagar y los gastos accesorios", aconseja el director ejecutivo de Crédito Hipotecario de HSBC, Flavio Franyuti Barreda.
El directivo recuerda que esta opción es recomendable sobre todo para quienes tienen una tasa de interés mayor al 14%, por ejemplo aquellas personas que contrataron un crédito en los 90.
También debe considerarse en casos donde las hipotecas tengan tasas variables o en Unidades de Inversión (Udis), sobre todo cuando se quiere tener mayor certeza y pagos fijos.
Los directivos recomiendan al interesado solicitar a la institución elegida toda la información pertinente sobre la posibilidad de subrogar su crédito incluyendo la Oferta Vinculante, que es el documento que emite la institución y en el que se establecen los términos y condiciones mediante los cuales se obliga a otorgar por un determinado periodo el crédito para la vivienda.
En ambas instituciones este tipo de productos, llamados formalmente créditos para pago de pasivos hipotecarios, no representan más allá del 5% de su colocación.
Para hacer esta operación, el solicitante, que tiene un crédito en el Banco "A" y encuentra que el "B" le ofrece mejores condiciones, debe solicitar el cambio a este último.
El Banco "B" deberá hacer un análisis de viabilidad y medir la capacidad de riesgo del acreditado; generalmente los bancos buscan que el nivel de endeudamiento del solicitante no sea mayor al 40% de sus ingresos brutos.
Si el análisis resulta favorable para el acreedor, será necesario que el banco con quien se originó el crédito (Banco "A") esté de acuerdo con que la deuda sea subrogada al Banco "B". También existen créditos para la mejora de vivienda.
Es importante destacar que aunque el usuario tiene el derecho de sustituir su crédito, es necesario el consentimiento de ambas instituciones financieras para efectuar el movimiento, de acuerdo con Condusef.
En México existen 8 instituciones financieras que permiten esta operación: Banamex, Banca Afirme, BBVA Bancomer, HSBC, Inbursa, Ixe, Santander Serfín y Scotiabank.
Para conocer los plazos, tasas de interés y montos que estos productos financian, verifica el cuadro comparativo de Condusef.
Finalmente recuerda que antes de tomar una decisión debes considerar las ventajas y desventajas que implica concretar el proceso de subrogación.
"Lo importante es mejorar las condiciones (...), muchas veces se temen los trámites pero cuando se comparan con los beneficios el cliente se da cuenta que no es tan engorroso y puede lograr grandes ahorros", finaliza Flavio Franyuti Barreda.


¿Estás listo para un crédito hipotecario?
(40)
Por Metroscubicos.com / Mildred Ramo
Los especialistas mencionan los siete aspectos que deben ser los vectores de tus finanzas en todo momento, con mayor énfasis en tiempos de vaivenes económicos
Cuida tu historial
Es indispensable que evites el sobreendeudamiento, esto es, que utilices al mismo tiempo diversos productos crediticios y empresas financieras, incluyendo bancos, Sofoles, Sofomes y otros intermediarios especializados.
En otras palabras: no debas, a la vez, el coche, la casa, la ropa y los enseres domésticos. A mayor nivel de endeudamiento, crecen tus posibilidades de insolvencia.Además, las empresas crediticias considerarán este factor para concederte, o no, el financiamiento que solicites.
No especules con la casa
Deja para los grandes inversionistas y los expertos del mercado inmobiliario el negocio de compraventa de inmuebles para obtener ganancias. Por lo demás, las inversiones en bienes raíces deben ser consideradas redituables a mediano y largo plazos. Si no eres un empresario del sector, considera tu casa como un patrimonio, sé conservador en este sentido.
Simetría entre techo y cartera
Que la casa que adquieras sea pagadera para tu nivel salarial. Por regla de la industria, el crédito hipotecario no debe rebasar 25 por ciento del ingreso familiar.
Mantenimiento
Si ya estás pagando tu inmueble, cuida todo el valor de tu vivienda. Además de la conservación física de la unidad, paga puntualmente tu crédito, así como los impuestos y servicios. Escritura, haz tu testamento.Una vivienda en regla siempre vale más que una que presenta problemas legales.
Reutiliza recursos
Considera que la vivienda usada es una buena oportunidad de adquisición pues además de resultar más económica que la nueva (si comparas entre iguales), ya cuenta con todos los servicios… y quizá ya hasta tiene sabor de hogar.
Ojo con las tasas
Lo más seguro es siempre contratar en pesos. En el mercado hipotecario te ofrecerán indizarlas a Udis (inflación) o acorde con el ajuste anual de los Salarios Mínimos. Si bien los especialistas no reportan hasta el momento un incremento significativo como para que cualquiera de los dos indicadores se volviera peligroso, considera una ventaja: algunos créditos en Udis tienen un mecanismo de protección. Si la inflación sube más de determinado nivel, el financiamiento se tasará sobre el salario mínimo.Las tasas fijas están a tu favor.
Negocia
Si ya tienes un crédito hipotecario y por la razón que sea ya no puedes pagarlo (y conste que la mayoría maneja ya el seguro por desempleo) acude a la institución y plantéale una reestructura. Hazlo cuanto antes, no dejes que se acumulen más de tres meses sin cubrir tu cuota: si no pudiste hacerlo en ese lapso, conforme pase más tiempo se volverá impagable.Negociación es la clave.


Hipotecas sin enganche
(28)
Por Metroscubicos.com / Araceli Cano
En la actualidad existen diversas alternativas para adquirir una vivienda mediante un crédito hipotecario y un bajo desembolso.
Debido a la variada oferta de créditos que ofrecen los bancos para adquirir una vivienda, la competencia se torna cada vez más interesante.
Ante la posibilidad de adquirir una casa sin tener que dar una cantidad de inicio, los analistas y la propia Condusef, recomiendan analizar este tipo de programas para saber si en realidad le benefician.
Los especialistas advierten que es necesario fijarse en las condiciones del financiamiento, pues la ventaja de no dar enganche puede reflejarse en una mayor tasa de interés, mensualidades más altas y plazos más largos.
De hecho, reconocen que es preferible dar un enganche para que los pagos mensuales en la vida del crédito sean menores.
Además de lo anterior, hay que reconsiderar eso de “cero pagos” antes de obtener un financiamiento hipotecario, pues siempre habrá una serie de gastos que hacer al adquirir una vivienda.
¿Cuáles son los gastos adicionales?
• Estudio socio-económico: Es el estudio que realiza el banco para analizar su historial crediticio.
• Avalúo: Es un servicio necesario para que todas las partes involucradas en la compra-venta del inmueble, estén ciertas del valor de mercado del mismo. El costo del avalúo se basa en los m2 de la construcción del bien raíz que se desea adquirir.
Por lo general, el gasto asciende a 12 pesos por metro cuadrado de construcción (mínimo 900 pesos) más IVA.
• Comisión de apertura: Es el cargo que cobra la institución al acreditado, por única vez, por concepto de otorgar un crédito.
• Gastos notariales: Son los honorarios, gastos y costos de los notarios para inscribir la propiedad en el Registro Público de la Propiedad. Algunos de estos pueden ser impuestos por adquisición de vivienda, gastos de zonificación, trámite registral, registro de contrato de compraventa, registro de apertura de crédito, expedición de certificado de libertad de gravamen, constancia de no adeudo y honorarios del notario.
Por lo anterior no existe, hasta ahora, un crédito hipotecario donde el cliente no desembolse dinero de inicio, lo cual deja claro que el "cero enganche" se traduce en el desembolso de otros pagos iníciales, lo que puede llegar a confundir a los clientes al contratar una hipoteca bajo este tipo de esquemas.
Considere estos pagos de inicio a la hora de elegir un crédito, recuerde hacer un comparativo entre bandos y elegir el que más se adecua a sus posibilidades de pago.